In den meisten Fällen müssen sich die Mieter beim Auszug Malerrolle und Farbe schnappen und für weiße Wände sorgen. Heute (01.07.) war allerdings ein Fall vor dem Bundesgerichtshof in Karlsruhe, bei dem es darum ging, ob nicht der Vermieter dazu verpflichtet werden kann, die sogenannten Schönheitsreparaturen auszuführen.
Es geht um zwei Fälle, in denen Leute in Berlin eine unrenovierte Wohnung gemietet haben und dort auch schon seit sehr langer Zeit wohnen – seit 1992, beziehungsweise 2002. In beiden Fällen wollen die Mieter, dass jetzt ihre jeweiligen Vermieterinnen die Kosten für die Schönheitsreparaturen übernehmen.
Vorschlag: Kostenteilung
Der Bundesgerichtshof hat heute mitgeteilt, dass er das Urteil zwar erst in einer Woche, am 8. Juli, verkünden wird – er hat aber bereits eine Kompromisslösung angedeutet: Mieter und Vermieter sollen sich die Kosten teilen.
Gesetzlich sind Schönheitsreparaturen eigentlich die Aufgabe der Besitzer, sagt Hans Hanagarth, Anwalt für Mietrecht. Allerdings kann der Vermieter das im Mietvertrag auf den Mieter übertragen.
"Es ist vom Gesetz vorgesehen, dass immer der Vermieter Schönheitsreparaturen zu übernehmen hat. Nur, wenn er das durch den Mietvertrag auf den Mieter überträgt, kann er verlangen, dass der Mieter Schönheitsreparaturen vornehmen muss."
Und genau das passiert sehr sehr häufig. Allerdings sind bestimmte Klauseln im Mietvertrag nicht immer wirksam – das ist zum Beispiel bei ganz strikten Fristen so, wenn also im Mietvertrag zum Beispiel steht "Nach drei oder fünf Jahren muss das oder das gemacht werden".
Viele BGH-Urteile zu Gunsten der Mieter
Über die Jahre sind noch einige weitere Klauseln in Sachen Schönheitsreparaturen unwirksam geworden – der BGH hat dort sehr häufig zu Gunsten der Mieter entschieden.
"Der Bundesgerichtshof hat in den vergangenen Jahren viele Urteile zu Gunsten des Mieters gefällt. Es lohnt sich nachzuschauen, ob der Mietvertrag den hohen Anforderungen standhält und ob ich tatsächlich renovieren muss."
Eins dieser mieterfreundlichen Urteile fällte der BGH 2015: Die Klausel, dass der Mieter Schönheitsreparaturen auszuführen hat, gelte dann nicht, wenn er bereits in eine unrenovierte Wohnung eingezogen ist – es sei denn, der Vermieter zahlt dafür einen Ausgleich. Die beiden Fälle, die jetzt gerade verhandelt werden, sind sozusagen eine Folge aus diesem Grundsatzurteil von 2015. Weil in den alten Mietverträgen stand, dass die Mieter Schönheitsreparaturen übernehmen sollen, obwohl sie in eine unrenovierte Wohnungen eingezogen sind.
In so einem Fall stellt sich dann natürlich die Frage, ob nicht die Vermieterinnen die Kosten übernehmen müssen – weil sie ja grundsätzlich für die Instandhaltung der Wohnung zuständig sind. Das war in beiden Fällen auch der Grund, warum es zum Prozess gekommen ist. Die Vermieterinnen wollten in beiden Fällen nicht zahlen.
Zwei Fälle, zwei Auslegungen
In den zwei vergleichbaren Fällen wurde in der Vorinstanz aber jeweils anders entschieden:
- In einem Fall wurde argumentiert, die Mietenden hätten keinen Anspruch auf Erstattung der Renovierungen, weil sie die unrenovierte Wohnung mit dem Mietvertrag ja akzeptiert hätten – wenn die Vermieterin jetzt renovieren würde, wäre die Wohnung anschließend in einem besserem Zustand als beim Einzug und das könne nicht sein
- Im zweiten Fall, bei dem der Mieter schon seit 1992 in der Wohnung wohnt, sah es das Berliner Landgericht dagegen anders: Der schlechte Anfangszustand sei wohl nicht der Zustand, der dem vertraglich vereinbarten entspreche. Jedenfalls gebe es keine schriftliche Vereinbarung, in der der Mieter sagt: 'Okay, ich ziehe hier in diese völlig unrenovierte Wohnung, und das soll auch bitte so bleiben.' Und weil die Schönheits-Reparatur-Klausel für den Mieter unwirksam ist, müsse eben die Vermieterin dafür sorgen, dass regelmäßig ein bisschen was gemacht wird an der Wohnung.
Der BGH könnte jetzt also mit seinem Urteil für mehr Klarheit sorgen. Die bereits angekündigte Kostenteilung ist da aber eigentlich ein eher unklares Signal, findet Verena von Keitz. Denn dann stelle sich erneut die Frage, wer denn jetzt wieviel wann und wie oft übernimmt. Das könnte dann auch wieder viel Streit geben.