Wenn plötzlich eine Mietererhöhung ins Haus flattert, bedeutet das für viele, an anderer Stelle sparen. In der Regel zahlen wir, obwohl es sich lohnt zu prüfen, ob die Erhöhung überhaupt korrekt ist.
Vor allem in Großstädten leiden Mieterinnen und Mieter unter steigenden Mieten. Vermieter haben das Recht, die Miete in gewissen Abständen anzupassen. Aber wann und wieviel ist erlaubt? Unsere Reporterin Annika Witzel ist froh, dass sie ihre Mieterhöhung genauer überprüft hat.
Sie wohnt seit fast fünf Jahren in ihrer Wohnung in Köln: Ein Altbau mit kleinem Balkon. Und in der Zeit gab es noch nie eine Mieterhöhung. Bis sie vor einer Weile Post vom Vermieter bekam, mit der Ankündigung, dass die Miete angepasst wird.
"Und ich dachte einfach nur: Ah ok, die Miete wurde ja noch nie erhöht, schade, dann sind wir jetzt wohl dran."
Nun ist es allerdings so, dass ihr so einer Mietanpassung nicht sofort zustimmen müsst. Ihr habt sozusagen Bedenkzeit und könnt euch beispielsweise an den Mieterverein wenden. Annika hat ihre Unterlagen dorthin geschickt und am Ende kam heraus: Die Mieterhöhung ist so nicht in Ordnung.
Bei Mietererhöhung auf Paragraf 558 BGB achten
Der Vermieter hat sich nämlich an einige Dinge nicht gehalten, die im Bürgerliches Gesetzbuch Paragraf 558 festgelegt sind. Dort steht etwa, dass die Miete, wenn nichts anderes im Mietvertrag festgelegt wurde, nur in bestimmten Abständen erhöht werden darf und dann auch nicht um mehr als 20 Prozent. Wo Wohnraum knapp ist wie in Köln, ist sogar nur eine Erhöhung um maximal 15 Prozent erlaubt. Annikas Erhöhung entspricht nicht dieser Regelung und war somit nicht rechtens.
Vermieter muss sich auf Vergleichswert beziehen
Auch wichtig bei einer Mieterhöhung: Vermieter können die Miete nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben. Im Fall unserer Reporterin bezog sich der Vermieter darauf, dass die Miete an den Mietspiegel angepasst werden sollte. Laut dem Schreiben liegt der zwischen 9,90 Euro und 12,90 Euro pro Quadratmeter. Nun ist es zwar so, dass es in Köln einen Mietspiegel gibt, die Häuser dort sind aber nochmal in sechs verschiedene Gruppen aufgeteilt. Dazu gehören Alter, Größe, Lage und Ausstattung. Im Fall unserer Reporterin bezog sich der Vermieter auf eine Wohnung mit diesen Kriterien:
- zwischen 2005 und 2007 bezugsfertig
- 120 Quadratmeter groß
- in sehr guter Wohnlage
- mit besonderer Ausstattung wie Echtholzparkett, separates WC oder großer Balkon
Tatsächlich ist die Wohnung von Annika aber anders einzuordnen. Denn die Eckdaten sind:
- 80 Quadratmeter groß
- keine besondere Ausstattung
- keine sehr gute Wohnanlage
Unter den Punkt "sehr gute Wohnlage" fallen zum Beispiel Mietobjekte in verkehrsberuhigten Gegenden oder in Villenlage. Die Wohnung unserer Reporterin liegt aber gar nicht in so einer Gegend, hat ihr auch Hans-Jörg Depel vom Mieterverein in Köln bestätigt.
"Also bei Ihnen ‒ wo ich die Straße kenne und weiß, dass ich da häufig vorbeifahre ‒ das ist keine ruhige Seitenstraße. Mehr als mittlere Wohnlage ist die Straße nicht."
Heißt: Der Vermieter kann nicht einfach irgendeine Zahl hinschreiben, sondern muss sich eben auf einen Vergleichswert beziehen. In jeder Stadt sehen die Mietspiegel allerdings anders aus. Sie werden aus unterschiedlichen Daten erstellt. Wenn es keinen Mietspiegel gibt, müssen andere Wohnungen als Vergleich herangezogen werden oder der Vermieter braucht ein Sachverständigengutachten. "Das ist aber super teuer, das machen echt wenige Vermieter im Vorfeld", hat unsere Reporterin herausgefunden.
In Annikas Fall heißt das, sie muss der Mieterhöhung nicht zustimmen, genau wie die anderen Mieterinnen und Mieter in ihrem Haus. Hans-Jörg Depel sagt auch, dass sei der richtige Weg. Sie müssten nicht einmal auf die Mieterhöhung reagieren, könnten aber auch nett antworten, dass die Erhöhung nicht den gesetzlichen Anforderungen entspreche.
"Ich muss dem Vermieter nicht sagen, wie er seine Mieterhöhung macht, also seine Hausaufgaben soll der schön selbst machen."
Besteht der Vermieter auf die Erhöhung, müsste er klagen. "Aber in meinem Fall scheint die Sache sehr klar. Auch wenn ich das vorher nie gedacht hätte", meint Annika.
Mieterverein: Jede vierte Mieterhöhung unwirksam
Unsere Reporterin rät allen, die auch von Mietanpassungen betroffen sind, sich beraten zu lassen. Laut dem Mietervereinen ist nämlich jede vierte Mieterhöhung unwirksam. Was ihr beachten solltet: Mietervereine oder der Mieterschutzbund dürfen nur Mitglieder beraten. Beim Mieterverein kostet die Mitgliedschaft zwischen 60 und 90 Euro pro Jahr, plus 15 Euro einmalige Aufnahmegebühr. Beim Mieterschutzbund ist es ähnlich: 20 Euro beträgt dort die Aufnahmegebühr und Privatpersonen zahlen 80 Euro im Jahr.