Steigende Preise sind in der Regel kein Grund für eine Mieterhöhung – nur in Ausnahmefällen ist die Miete an die Inflation gekoppelt. Der Berliner Mieterverein rät: Erhöhungen prüfen lassen.

Der Wohnungskonzern Vonovia hat Mieterhöhungen ins Spiel gebracht – aufgrund der allgemeinen Preissteigerungen: "Wenn die Inflation dauerhaft bei vier Prozent liegt, müssen auch die Mieten künftig jährlich dementsprechend ansteigen", sagte Vonovia-Vorstandschef Rolf Buch dem Handelsblatt.

Wibke Werner, stellvertretende Geschäftsführerin des Berliner Mietervereins, schränkt ein: Die Miete kann aufgrund der Inflation nur dann erhöht werden, wenn eine sogenannte Index-Miete vertraglich vereinbart ist. In diesem Fall ist die Miete an den Verbraucherpreisindex gekoppelt.

Bei allen anderen Mietverträgen sei die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete beschränkt. Und die sei unabhängig von der Inflation.

"Von den Lebensmittelpreisen sind die Vermieter gar nicht betroffen. Und die Energiepreissteigerungen sind sowieso schon von den Mietern zu tragen."
Wibke Werner, stellvertretende Geschäftsführerin des Berliner Mietervereins

Wibke Werner kann sich auch nicht erklären, inwiefern die aktuellen Preissteigerungen einen Wohnungskonzern wie Vonovia finanziell belasten würden. Teurer geworden ist der Alltag vor allem im Bereich Energie und Lebensmittel. "Die Energiekosten tragen die Mieter aber sowieso schon selbst", sagt Wibke Werner. Und von den teureren Lebensmitteln seien Wohnungskonzerne auch nicht betroffen.

Sie geht davon aus, dass der Hinweis von Vonovia, dass die Mieten steigen müssten, eher indirekt gemeint war. Vermieter wie Vonovia werden in Zukunft wegen der gestiegenen Preise wohl, wo es möglich ist, "Mieterhöhungspotenziale ausschöpfen" – die aber in der Regel nicht direkt an die Verbraucherpreise gekoppelt sind.

Mietvertrag gibt Aufschluss

Wibke Werner empfiehlt Mietern generell, Mieterhöhungen prüfen zu lassen.

Ob ein Index-Mietervertrag vorliegt oder nicht, können Mieterinnen und Mieter im Mietvertrag nachlesen. Wibke Werner vom Mieterverein Berlin geht davon aus, dass die meisten Mietverträge keine Index-Mietverträge sind. "Denn in der Vergangenheit war das für Vermieter nicht attraktiv" – weil die Inflation immer sehr gering war.

"Wir empfehlen Mietern, Mieterhöhungen prüfen zu lassen."
Wibke Werner, stellvertretende Geschäftsführerin des Berliner Mietervereins

Sollten Vermieter durch gestiegene Material- und Handwerkerkosten mehr Ausgaben für die Instandhaltung einer Wohnung haben als bisher, können sie diese gestiegenen Kosten nicht an die Mieterinnen und Mieter weitergeben. Denn: Dass eine Wohnung in einem vertraglich vereinbarten Zustand ist, dass also zum Beispiel die Heizung funktioniert, ist Aufgabe des Vermieters, egal wie hoch die Kosten dafür sind – "dafür zahlen die Mieter die Miete", sagt Wibke Werner.

Bei einer Modernisierung ist das aber etwas anders. Wenn zum Beispiel ein eigentlich noch intakter Fußboden gegen einen moderneren und höherwertigen ausgetauscht wird, ist das eher eine Modernisierung und nicht nur eine Instandhaltung.

Gesetzlich ist geregelt: Vermieter dürfen bis zu acht Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen. Werden Modernisierungen nun teurer, könnten danach die Mieten noch teurer werden als das früher der Fall war.

Aber: Es gibt gesetzlich festgelegte Obergrenzen. Nach Modernisierungen dürfen Mieten maximal um drei Euro pro Quadratmeter teurer werden. Bei geringen Mieten beträgt die Grenze zwei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.

Instandhaltung oder Modernisierung?

Der Unterschied zwischen einer Instandhaltung und einer Modernisierung ist nicht immer einfach zu ziehen. Generell gelten als Modernisierung Maßnahmen, die nicht zwingend notwendig sind. Die Reparatur der defekten Heizung ist eindeutig Instandhaltung. Der Tausch von alten, aber noch intakten Fenstern gegen neue ist schon weniger eindeutig. Immer wieder gibt es Gerichtsverhandlungen zur Frage, ob etwas als Modernisierung oder Instandhaltung gilt – also auch darum, ob deshalb die Miete steigen darf oder nicht.