Wer Anteile an einer Immobilie kaufen möchte, kann das über NFTs machen. Die Idee: Steigt der Wert der Immobilie, ist auch der Token der Anleger*innen mehr wert. Der Handel mit Immobilien-Token gilt aber auch als risikoreich.
Non-Fungible Token (NFT) kennen wir aus der digitalen Welt. Als digitales Echtheitszertifikat bescheinigen sie, dass ein virtuelles Objekt einmalig ist. Twitter-Mitbegründer Jack Dorsey hat zum Beispiel seinen ersten Tweet für 2,9 Millionen US-Dollar als NFT verkauft und der Künstler Beeple hat für die NFT-Datei seiner digitalen Bildcollage 69 Millionen US-Dollar bekommen.
Vom Digitalen ins Analoge
NFTs kommen mittlerweile auch öfter in der analogen Welt vor – zum Beispiel bei Immobilien. Eigentümer*innen von Wohnungen, Gebäuden und Co. können Anteile ihrer Immobilie als NFTs verkaufen. Damit tokenisieren sie die Immobilie. Kaufen Anleger*innen ein NFT, bekommen sie damit einen bestimmten Prozentsatz der Mieteinnahmen ausgezahlt.
Für wenig Geld Immobilien anteilig besitzen
Zum Beispiel kann der Eigentümer einer Mietwohnung, die 100.000 Euro wert ist, tausend Tokens für jeweils hundert Euro zum Kauf anbieten. Anleger*innen, die einen Token kaufen, besitzen damit einen Teil der Wohnung. Der Eigentümer der Wohnung, der Tokenisierer, übernimmt weiter alles Organisatorische, was die Immobilien angeht zum Beispiel Absprachen mit den Mieter*innen. Und die Besitzer*innen der NFTs bekommen eben ihren Anteil von den Mieteinnahmen. Steigt der Wert der Immobilie und dadurch auch die Mieteinnahmen, ist auch der Token der Anleger*innen mehr wert.
Blockchain führt Buch
Wie viele Token es zu der Wohnung gibt und wie hoch der Anteil an den Mieteinnahmen auf den jeweiligen Token ausfällt, ist über die Blockchain festgehalten. Also einem dezentralen digitalen Datenbanksystem, das quasi Buch führt. Über die Blockchain wird der technische Teil wie die Verteilung der Mieteinnahmen auf die Anleger*innen automatisch abgewickelt und angepasst.
Geschlossene Fonds vs. NFT
Die Idee dahinter ist vergleichbar mit geschlossenen Immobilienfonds: Damit teuere Bauprojekte finanziert werden können, schließen sich mehrere Anleger*innen zusammen und kaufen jeweils eine bestimmte Anzahl an Anteilen. Der Fonds wird geschlossen, wenn die Summe für den Bau beisammen ist.
Wie bei den Token bekommen Anleger*innen über die Mieteinnahmen Geld. Im Vergleich zu den geschlossenen Immobilienfonds sind Immobilien-Token niederschwelliger, was den Kauf betrifft: Beim Fonds beteiligen sich die Anleger*innen in der Regel mit mindestens 5000 Euro. Der Kauf eines Tokens ist theoretisch schon ab einem Euro möglich.
Immobilienportfolio zusammenstellen
Die Anbieter*innen der Token, die Tokenisierer, bieten die NFTs für ihre Immobilien auf verschiedenen Marktplätzen an. Der Tokenisierer überweist die Anteile dann in das sogenannte Wallet der Anleger*innen, ihrem digitalen Portemonnaie. Das kann zum Beispiel eine App sein, in der Anleger*innen tagesaktuell erfahren, wie viel ihre Token wert sind. Manchmal können sie ihre Token darüber auch direkt verkaufen.
"In meiner Wallet kann ich mir mein eigenes Immobilienportfolio zusammenstellen mit lauter Kleinstbeteiligungen von wenigen Euro."
Hohe Geldsummen für Immobilien-Token
Bisher ist der Handel mit Immobilien-Token vergleichsweise klein. Kommt es zu einem Boom, wäre es auch denkbar, dass der Immobilienmarkt durch noch höhere Preise weiter ausgereizt wird. Das zeigt sich aktuell zumindest im virtuellen Immobilienmarkt.
"Im Netz ist ein riesiger spekulativer Immobilienmarkt rund um NFTs mit Millionenumsätzen entstanden."
Der digitale Immobilienfonds Republic Realm hat zum Beispiel im Online-Spiel "Decentraland" für den Kauf eines virtuellen Grundstücks von 66.000 Quadratmetern rund 900.000 US-Dollar bezahlt. "Würde in der analogen Welt ein Boom ums Tokenisieren von Immobilien entstehen, dann könnte das natürlich explodieren", sagt Nico Rau.
Handel ist risikoreich
Zumal der Handel mit Immobilien-Token als riskant gilt, besonders, wenn Anleger*innen viel Geld in nur ein Objekt investieren. Ziehen zum Beispiel Mieter*innen aus, bleiben für die Zeit des Leerstands auch die Mieteinnahmen weg und damit der Gewinn für die Anleger*innen, erklärt Volkswirt Cyrus de la Rubia von der Hamburg Commercial Bank.
Die Anleger*innen können ihr Geld auch verlieren, wenn die Anbieter*innen der Token Pleite gehen. "Ich wäre da sehr zurückhaltend und würde nur das Geld investieren, bei dem ich es verschmerzen kann, wenn das hinterher weg ist", sagt Nico Rau. Das bedeutet auch, vor dem Anlegen zu prüfen, wie seriös die Anbieter*innen sind.